Wir bleiben alle! Mieter_in bleiben, Haus übernehmen.

Den Minileitfaden gibt es auch gedruckt mit Tipps zur Situation in Leipzig.

Plötzlich spricht es sich herum: „Unser Haus soll verkauft werden!“ Manchmal kommt dabei die Frage auf: „Könnten wir das Haus dann nicht auch selbst übernehmen?“ So groß die Hürden scheinen, wenn es erstmal zwei oder drei Aktive gibt, ist auch als ganz normale Hausgemeinschaft vieles machbar. Über die Zeit wächst Vertrauen in die gemeinsame Kraft. Doch bevor das Haus übernommen werden kann ist einiges zu tun. Unser Kurzleitfaden bietet erste Hinweise für Hausgemeinschaften, die zur Miete wohnen bleiben wollen und trotzdem über die Geschicke ihres Hauses entscheiden wollen.

1. Miteinander reden

Wenn alle verunsichert sind, dann hilft nur eins: miteinander reden. Manchmal kostet es etwas Überwindung, doch eigentlich ist es ganz leicht, bei den Nachbar_innen zu klingeln. Es ist normal, dass es erstmal nur ein oder zwei Leute sind, die aktiv das Gespräch im Haus suchen. Der nächste Schritt: ein gemeinsames Treffen, bei dem alle reihum berichten: Wer wohnt wie lang im Haus? Wer hat welche Briefe von der Hausverwaltung bekommen? Wer weiß was? Aber auch: Wer hat welche Interessen? Ziel ist nicht, das alle das gleiche tun, sondern sollte sein, dass das, was getan wir, gemeinsam geschieht. Die Vereinzelung in den Mietverhältnissen kann so durch ein solidarisches Miteinander aufgebrochen werden.

PSST… Gut ist es, erstmal keinen Zettel ins Treppenhaus zu hängen, damit die Hausverwaltung nicht zu früh Wind von der Sache bekommt, dass sich die Mieter_innen organisieren.

2. Beratung suchen

Es gibt verschiedene Arten von Beratung:

  • informell: befreundete Anwältin beim nächsten Kneipenabend. So wichtig es ist, Kontakte zu knüpfen und Erfahrungen zusammenzutragen, so groß ist hier auch die Gefahr, Fehlinformationen aufzusitzen, die auch einfach daraus resultieren können, dass die gefragte Person nicht genug Zeit hatte, sich mit Ruhe dem Fall zu widmen.
  • Mietrechtsberatung beim Mieterverein oder bei einer Anwältin. Rechtlich fundiert, aber in der Regel isoliert. Auf Nachfragen sind Berater_innen wie der Mieterverein aber oft auch bereit, eine Veranstaltung im Haus zu organisieren! Andere Hausgemeinschaften oder Mieterinitiativen können Erfahrungen mit Anwälten weitergeben. Bundesweit findet man die Mietervereine des Deutschen Mieterbunds. In manchen Städten gibt es auch unabhängige Mietervereine, z.B. Berlin.
  • Mietsprechstunden und offene Treffs: In vielen Städten gibt es unabhängige Treffs von Mieter_innen. Mal sind sie eher lockere Treffen, mal organisieren diese politische Kampagnen für soziale Wohnungspolitik. Solche Treffen können ein Ort sein, sich mit anderen auszutauschen und zu unterstützen.
  • Wohnprojektberatung: In vielen Gegenden gibt es Wohnprojektberater_innen und -vereine. Auch Mieter_innengemeinschaften können hier hilfreiche Hinweise zu Rechtsformen, aber auch Kontakte zu unterstützenden Fachleuten (Anwält_innen, Architekt_innen etc.) finden. (in Leipzig z.B. der Haus-und Wagenrat e.V., bundesweit auch das Wohnprojekte-Portal )
  • Das Mietshäuser Syndikat ist ein bundesweiter Verbund selbstverwalteter Mietshäuser und Wohnprojekte und hilft mit Kontakten weiter
  • Stadtverwaltung: Ein Teil der Stadtverwaltung beschäftigt sich mit Stadtentwicklung. Aufgabe ist es gerade in größeren Städten, preisgünstigen Wohnraum zu sichern. Wie könnte das besser gehen, als mit dem Erhalt günstiger Mieten? Insofern lohnt sich der Versuch, auch in Ämtern Unterstützung zu finden. Nicht verunsichern lassen: oft braucht es ein bisschen, bis sich eine zuständige Ansprechperson findet. Unterstützung aus der Verwaltung kann aber hilfreich sein, etwa wenn dem/der Eigentümer_in bei Baugenehmigungsverfahren genauer auf die Finger geschaut wird.
  • Politische Unterstützung: Unterstützung von Mitgliedern des Stadtrats oder Politiker_innen kann helfen, aber auch schaden; vor allem, wenn eine Hausgemeinschaft zu sehr mit einer Partei identifiziert wird. Wichtig ist es, darauf zu bestehen, dass alles mit der Hausgemeinschaft abgestimmt wird, um selbst handlungsfähig zu werden und zu bleiben.

SOFORT REAGIEREN! Bei Kündigungen, Modernisierungsankündigungen, Mieterhöhungen, Abmahnungen und vergleichbaren Schreiben der Vermieterin oder der Hausverwaltung ist es wichtig, sofort Beratung zu suchen. Oft muss innerhalb von 7 Tagen reagiert werden.
VORKAUFSRECHT DURCH BEZIRK: In Berlin hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mehrfach bei Hausverkäufen das Vorkaufsrecht zugunsten der Mieter_innen ausgeübt. Hier war aber politischer Druck nötig. Wichtige Voraussetzung: eine „Erhaltungssatzung“ nach Baugesetzbuch.

3. Rechtsstreit? Kann ich mir das überhaupt leisten? – Absichern!

Gerade Leute mit wenig Geld scheuen oft einen Rechtsstreit. Manche Hauseigentümer_innen nutzen das aus, und schreiben eindrucksvolle, aber juristisch kaum haltbare Briefe. Die Erfahrung zeigt: es lohnt sich, sich zu wehren und auch anfängliche Kosten für anwaltliche Unterstützung in Kauf zu nehmen. Je klarer ist, wie Anwaltskosten getragen werden, umso entspannter lassen sich auch Konflikte mit der Vermieterin durchstehen – umso höher die Erfolgsaussichten!

  • Solidarität: Es ist wichtig, dass in der Hausversammlung darüber gesprochen wird, wer gerade welche Kosten trägt. Wenn eine Mieterin gerade einen Rechtsstreit scheut und auf ungerechtfertigte Forderungen eingeht, weil sie die Kosten fürchtet, gefährdet das alle. Deshalb ist gegenseitige Unterstützung hier zentral. Für die Erstberatung kann die Hausgemeinschaft einfach zusammenlegen. Andere Möglichkeiten sind:
  • Beratungshilfe/Prozesskostenhilfe: Wer wenig Geld hat, kann beim Amtsgericht Beratungshilfe und/oder Prozesskostenhilfe beantragen. Dazu muss ein Antrag gestellt werden, in dem auch die Einkommen und Vermögenssituation offen gelegt werden.
  • Rechtsschutzversicherung: Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt gesetzliche Anwaltskosten, Gerichtskosten, aber auch (bei Niederlage) Kosten des Gegners. Dafür bezahlt die Versicherte regelmäßige Beiträge. Pro Angelegenheit fällt eine Selbstbeteiligung an. Das kann sich summieren: Mietminderung ein Fall, Kündigung nächster Fall, Modernisierungsankündigung… Genaues regelt der Versicherungsvertrag.
  • Mieterverein + Rechtsschutzversicherung: Die Mitgliedschaft im Mieterverein beinhaltet neben der üblichen Beratung oft zugleich eine Rechtsschutzversicherung. Kombinationen sind möglich: z.B. in einer WG sind die einen beim Mieterverein, die anderen bei einer Rechtsschutzversicherung, die auch andere Rechtskreise erfasst (z.B. Baurecht, Verwaltungsrecht u.a.). In beiden Fällen gilt in der Regel eine Wartezeit von 3 Monaten, bevor die Versicherung einspringt. Wer also den Konflikt schon ahnt, sollte frühzeitig vorsorgen. Also: jetzt!

VERWIRREND? Wer unsicher ist, welche Möglichkeit die beste ist, kann sich auch direkt mit Fragen zu Kosten an Anwält_innen wenden. Diese beraten dazu – auch weil es ihnen darum geht, ein Mandat zu erhalten. Die Kostenberatung steht immer am Anfang.

4. Mietverträge prüfen und absichern

Je sicherer die Mietverträge, desto besser die Verhandlungsbasis. Egal, ob Sie das Haus übernehmen oder einfach wohnen bleiben wollen. Ganz klar: ein Haus, das von Mieter_innen bewohnt wird, die sichere Mietverträge mit einer günstigen Miete haben, ist für kaufinteressierte Investor_innen nicht so interessant, wie eines, das schnell zu entmieten ist. Kaufpreise für solche Häuser sind daher oft niedriger, was wichtig sein kann, wenn die Mieter_innen sich zum gemeinschaftlichen Kauf entscheiden. Die Prüfung von Mietverträgen dauert oft eine Zeit, auf diesem Wege lassen sich aber viele „Fehlerquellen“ beseitigen. Also: erst Mietverträge mit Anwältin klären, dann Mietstreitigkeiten oder Kaufangebot. Hilfreich ist es, wenn eine Anwältin gleich für das ganze Haus tätig wird, oder bei verschiedenen Anwält_innen, dass diese sich abstimmen. Sind die Mietverträge ordnungsgemäß unterschrieben und auf dem aktuellen Stand? Ein häufiges Problem sind Untermietverhältnisse: auch wenn diese durch bisher geduldet wurden, gibt es unter Umständen Probleme, das zu beweisen, wenn eine neue Eigentümerin andere Interessen verfolgt. Ziel sollte es sein, diese Untermietverträge zu legalisieren. Ähnliches gilt für WG-Mietverträge.

PÜNKTLICH ZAHLEN: die Miete muss pünktlich am Monatsanfang gezahlt werden. Auch wenn das in der Vergangenheit toleriert wurde, können bereits kleine Unpünktlichkeiten Anlass zur Abmahnung sein.
DOKUMENTIEREN! Briefwechsel mit Vermieter_innen aufheben! Von Telefonaten eine kurze Gesprächsnotiz anfertigen.
NICHTS EINFACH UNTERSCHREIBEN! „Hallo, wir sind ihre neuen Eigentümer – wir müssten dann auch neue Mietverträge abschliessen“ Stop. Mietverträge behalten auch bei einem Eigentümerwechsel ihre Gültigkeit!

 5. Eigentumssituation klären

Was ist über die Eigentümer_innen bekannt? Eigentümer_innen haben sehr unterschiedliche Interessen und Geschäftsmodelle. Diese zu verstehen, erleichtert, Strategien zu entwickeln:

Kommunale Wohnungsgesellschaften sind auch offen für (stadt-)politische Argumente, Genossenschaften (eigentlich) ihren Mitgliedern verpflichtet. Einzeleigentümer_innen verbindet oft eine persönliche Beziehung zu ihrem Haus, was helfen kann, wenn sie das Haus in gute Hände übergeben wollen; aber auch zu Schwierigkeiten führen kann, wenn der Eigentümer überhöhte Preisvorstellungen für „das Haus meiner Oma“ hat.
Renditeorientierte Immobilienfirmen lassen sich unterscheiden in Bestandshalter (die Häuser langfristig vermieten wollen) und Projektentwickler/Bauträger (die Häuser kaufen, sanieren und weiter verkaufen). Schließlich gibt es noch solche, die Häuser nur mit der Absicht kaufen, sie (ohne Sanierung, aber evtl. nach einer Entmietung) später teurer weiterverkaufen zu können.
Ungeklärte Eigentumsverhältnisse (gerade bei Erbengemeinschaften) sind oft kompliziert; hier gibt es aber für Mieter_innen einige Handlungsmöglichkeiten, schrittweise ihre Situation zu sichern. Oft haben Mieter_innen nur mit der Hausverwaltung zu tun. Dieser gehört das Haus zwar nicht, oft weiß sie aber einiges über die Interessen der Eigentümerin, verfolgt aber unter Umständen auch eigene Interessen z.B. das Haus zu erwerben.

NETZRECHERCHE: Was ist über die Eigentümerinnen (alte oder neue) bekannt? Das Handelsregister erlaubt es, Auskunft über Firmen zu bekommen. Wer ist Eigentümer_in, wer Geschäftsführer_in? Was ist der Geschäftszweck?
GRUNDBUCH: Wem gehört das Haus tatsächlich? Mieter_innen einer Wohnung, haben das Recht, hier teilweise Einsicht zu nehmen. Es kann aber sein, dass eine Änderung (nach einem erst vor kurzen unterschriebenen Kaufvertrag) noch nicht eingetragen ist. Bei der Einsicht tritt manchmal Erstaunliches zutage. So sind auch aus Leipzig Fälle bekannt, wo die vermeintliche Eigentümerin des Hauses nur als solche auftrat, ihr das Haus aber gar nicht komplett gehörte.
ZUTRITTSRECHT: „Guten Tag, wir sind die neuen Eigentümer – könnten wir mal eben ihre Wohnung anschauen?“ – Oft genug wird hier geblufft und die neuen Eigentümer_innen sind einfach nur Kaufinteressierte. Bestehen Sie auf einer Vorankündigung der bisherigen Eigentümerin.

6. Sich organisieren – Ressourcen klären

Je klarer die Hausgemeinschaft auftritt, umso mehr kann sie erreichen. Wichtig ist es, auch mit denen im Haus das Gespräch zu suchen, die sich nicht aktiv beteiligen. Dass sich Leute verschieden stark engagieren, ist normal: schließlich stehen bei allen mal Familie, Arbeit oder Uni im Vordergrund. So unterschiedlich die Perspektiven sind: es gilt, sich nicht gegeneinander ausspielen lassen. Gerade, wenn einzelne im Haus auch bereit sind, gegen eine Abfindung auszuziehen, ist es wichtig, hierüber im Austausch zu sein, um Enttäuschungen zu vermeiden. Vielleicht finden sich von Anfang an alle in einer zweiwöchentlichen Hausrunde zusammen. Vielleicht braucht es auch zunächst vertraulichere Gespräche im kleinen Rahmen am Küchentisch. Es gilt zu klären, welche Ziele und Ressourcen alle haben: Wieviel Zeit haben die einzelnen? Welche Perspektiven für die nächste Jahre? Auch wenn im Haus viele studieren und vielleicht bald die Stadt verlassen. Wenn das Haus gut ist und die Miete günstig, wird es dann auch Nachmieter_innen geben!
GELD: wieviel Geld haben die Einzelnen und wieviel wären sie bereit, einzubringen? Energie und Fähigkeiten: Wer kann gut Treffen und anderes organisieren, wer verhandeln, wer recherchieren? Wer würde das gern, hat aber zu wenig Energie dafür? Vielleicht kann eine gemeinsame Kinderbetreuung bei Treffen Kraft schaffen.
Beratung kostet oft etwas Geld. Manche Hausgemeinschaften organisieren Kuchenbasare auf Straßenfesten um ihre „Streitkasse“ zu füllen. Andere zahlen monatlich 5 oder 10 € ein.

 7. Langen Atem behalten – Austausch suchen

Über die Zeit verändern sich Ideen und Lebenssituationen. Nicht selten ist es so, dass eine zunächst sehr lose Hausgemeinschaft („Wir haben nicht so viel miteinander zu tun“) im Laufe der Zeit zusammenwächst („Jetzt bauen wir noch eine Wohnung barrierefrei um, damit Frau Scholz wohnen bleiben kann.“) Regelmäßige Treffen helfen, einander besser kennenzulernen. Das Leben besteht nicht nur aus Arbeitstreffen. Wie wäre es mit einem Kochabend, der reihum stattfindet? Dennoch wird zwischendurch vielleicht auch der ein oder die andere doch ausziehen wollen. Wenn die Hausgemeinschaft im gutem Austausch ist, wird es gelingen, auch hier eine gute Lösung zu finden.

VERANSTALTUNGEN Sommerfeste können Anlass sein, miteinander und mit der Nachbarschaft ins Gespräch zu kommen. Eine ungenehmigte öffentliche Veranstaltung im Mietshaus kann zu Problemen führen! Private Veranstaltungen, Treffen der Mieter_innen mit Gästen u.ä. sind aber vom Mietrecht gedeckt. Das gilt es, ggf. über Aushänge klarzustellen. Überblick darüber, was rechtlich bei Veranstaltungen im öffentlichen Raum (mit GEMA, Ausschank u.a.) zu beachten ist, bietet die „Freiraum-Fibel“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

8. Auf geht‘s!

Wenn die rechtlichen Verhältnisse und die eigenen Ziele geklärt sind, kann das Gespräch mit der Eigentümerin gesucht werden. Hier gilt es, die Ziele klar zu benennen, etwa „Wir wollen alle wohnen bleiben. Deshalb möchten wir Ihnen folgendes vorschlagen…“. Ein small-talk zwischen Tür und Angel ersetzt kein richtiges Gespräch! Es kann hilfreich sein, bei einem solchen Gespräch Externe (Anwältin oder andere Berater_innen) dabei zu haben. Protokoll führen!

Und dann?: Eigentumswohnungen für die, die es sich leisten können und der Rest zieht aus? Das ist keine Alternative. Denn: wenn die Hausgemeinschaft zusammenhält, können alle wohnen bleiben. Die mit mehr und die mit weniger Geld. Es gibt ganz verschiedene Stufen von Selbstorganisation: vom normalen Mietshaus, wo die Hausgemeinschaft mit der Vermieterin eine Zusatzvereinbarung abschließt; über das Erbbaurecht („Erbpacht“), wo die Hausgemeinschaft volle Selbstverwaltung genießt, ohne den Kaufpreis auf einmal bezahlen zu müssen bis hin zum Kauf als Verein, Genossenschaft oder im Mietshäuser Syndikat. Beratung kann helfen, ein Modell zu finden, mit dem alle bezahlbar wohnen bleiben können.

Mehr Infos bietet unter in Leipzig das “Netzwerk Leipziger Freiheit” und bundesweit unter anderem das Wohnprojekte-Portal . Zum Thema „Rechtsformen“ helfen die Broschüren der Stiftung Trias  und der „Leitfaden für Hausprojekte“ mit Kurztexten zu Rechtsformen, Bankverhandlunge.

Und wenn wir das Haus nicht kriegen? Fliegen wir dann einfach raus?

Kurz gesagt: Nein!

Wo sichere Mietverträge geschlossen sind und die Miete pünktlich bezahlt wird, ist es sehr schwer bis kaum machbar, Mieter_innen einfach zu kündigen. Ein wichtiger Schutz ist eine Hausgemeinschaft, die zusammenhält und dies auch nach außen zeigt. Das hebt den Wohnwert und senkt den Marktwert des Hauses für Investor_innen, die vor allem auf ihre Rendite schauen. Daher: selbst wenn die Übernahme des Hauses nicht gelingt, haben alle eine deutlich verbesserte Situation im Haus. Eine Mieterschaft mit sicheren Mietverträgen, die sich regelmäßig trifft, sich gegenseitig unterstützt und ein wachsamen Auge darauf hat, was als nächstes mit dem Haus passiert – das ist oft schon ein großer Schritt nach vorn.